기존 주택을 철거하고 임대용 건물을 신축한 경우, 양도차익을 기준시가로 산정할 때에만 기존 주택의 취득 당시 기준시가를 신축 건물의 필요경비에 합산할 수 있습니다. 만약 실지거래가액으로 양도차익을 계산한다면 기존 건물의 취득가액은 신축 건물의 필요경비로 인정되지 않으므로 주의해야 합니다.

양도차익을 기준시가로 산정할 때는 「소득세법 시행령」에 따라 철거된 건물의 취득 당시 기준시가와 법정 개산공제액을 합산하여 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 반면 실지거래가액 방식을 적용할 때는 이미 멸실되어 사라진 기존 건물의 취득가액을 새로운 건물의 취득 원가로 보지 않는 것이 원칙입니다. 다만 재해나 노후화 등 부득이한 사유로 재건축을 위해 지출한 철거비용은 자본적 지출로서 필요경비 산입이 가능합니다.

다음은 양도차익 산정 방식에 따른 기존 주택 가액의 필요경비 산입 여부입니다.

내 상황에 맞는 필요경비 항목을 점검하세요

1. 양도소득세 미리계산: 국세청 홈택스 서비스를 통해 기준시가와 실지거래가액 중 어떤 방식이 유리한지 비교합니다.
2. 부득이한 사유 증빙: 기존 주택의 철거가 재해나 노후화 등 부득이한 사유에 해당하는지 서류를 준비하여 자본적 지출 인정 여부를 확인합니다.
3. 취득 목적 입증: 건물을 취득할 당시부터 철거 후 토지만 이용할 목적이었음을 입증할 수 있는 매매계약서나 사업계획서를 점검합니다.

따라서 양도차익을 산정하는 방식에 따라 기존 주택 가액의 필요경비 산입 여부가 결정되므로 신고 전 본인의 산정 기준을 반드시 확인해야 합니다.