재건축사업으로 종전 토지 대신 새 주택이나 대지를 받는 행위는 「소득세법」상 환지처분에 해당합니다. 따라서 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 주택과 부속토지는 환지처분으로 간주되어 자산의 유상 이전인 양도로 보지 않습니다.

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축은 종전 자산을 새 자산으로 바꾸는 과정이므로, 지목이나 지번이 바뀌어도 양도로 보지 않는 것이 원칙입니다. 이에 따라 환지처분으로 취득한 주택의 취득시기는 환지 전 종전 토지의 취득일로 소급하여 적용합니다. 다만, 기존 권리가액보다 늘어난 면적에 대해 정산금을 납부하고 추가로 취득한 부분은 별도의 취득으로 처리됩니다.

재건축 조합원이 기존 아파트를 출자하고 새 아파트를 분양받은 경우의 적용 사례는 다음과 같습니다.

재건축 주택의 환지처분 적용 여부를 확인하려면 어떻게 해야 하나요

1. 면적 일치 여부: 관리처분계획서와 분양계약서를 대조하여 종전 토지 면적과 새 주택의 권리가액 면적이 일치하는지 확인
2. 정산금 내역: 정산금 수령 또는 납부 내역을 점검하여 환지처분 범위에서 제외되는 별도의 양도나 취득분이 있는지 국세청 홈택스에서 확인
3. 등기 원인: 부동산 등기부등본을 통해 해당 주택 취득이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 환지처분 맥락인지 점검

결론적으로 재건축으로 취득한 주택은 원칙적으로 환지처분에 해당하여 양도세 과세 대상이 아니지만, 정산금을 통한 추가 취득분은 별도로 구분해야 합니다.