자녀의 자금으로 부모님 명의의 주택을 구입하면 원칙적으로 자녀가 부모에게 자금을 증여한 것으로 추정하여 증여세를 부과합니다. 다만 거래의 실질이 명의신탁에 해당할 경우 양도소득세와 상속세 문제가 복합적으로 발생할 수 있습니다.

부모님 명의 주택 취득 시 세목별 과세 기준은 어떻게 되나요?

「상속세 및 증여세법」에 따라 자녀가 주택 구입 대금을 전액 부담하고 명의만 부모로 설정하면 부모에게 증여세가 부과될 수 있습니다. 또한 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(실제 소유자 명의 등기 제도)상 명의신탁(실제 소유자와 명의자가 다름)은 금지되며, 실질 소유자가 자녀임이 밝혀지면 자녀는 다주택자로 분류될 수 있습니다. 이 경우 「소득세법」상 부당행위계산(조세 부담을 부당하게 줄이는 행위) 규정이 적용되어 양도소득세 비과세 혜택이 배제될 수 있습니다. 부모 명의 주택은 부모 사망 시 상속재산에 포함되어 상속세 과세 대상이 되며, 명의신탁 위반에 따른 과징금이 발생할 수 있습니다.

주택 취득 자금의 실질 소유 관계를 점검하려면

1. 자금 출처 점검: 자녀가 주택 구입 자금을 전액 부담하면 증여세 부과 대상이 될 수 있음
2. 양도소득세 비과세 혜택 확인: 명의신탁으로 판정되면 실질 소유자인 자녀의 주택 수에 합산되어 혜택이 제한될 수 있으므로 유의
3. 법적 위험 판단: 부모 사망 시 해당 주택이 상속재산에 포함되어 상속세가 과세될 수 있으므로 소유권 환원 시 발생하는 위험 판단