관리처분계획인가 전 주택 상태에서 증여하여 공시가격을 활용하거나, 채무를 승계하는 부담부증여를 활용하는 것이 유리합니다. 다만 증여자의 양도소득세와 수증자의 취득세 부담을 함께 고려해야 합니다.

관리처분계획인가 시점에 따른 자산 성격은 어떻게 판단하나요?

재개발 대상 부동산은 관리처분계획인가일을 기점으로 성격이 바뀝니다. 인가 전까지는 주택으로 분류되지만, 인가 후에는 부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권(아파트에 입주할 수 있는 권리)으로 변경됩니다. 주택 상태에서는 시가 산정이 어려울 때 공시가격을 기준으로 평가할 수 있습니다. 반면 입주권 상태에서는 권리가액(재개발 사업 시 인정되는 자산 가치)에 프리미엄을 합산하여 평가하므로 증여재산가액이 상대적으로 높아질 수 있습니다.

재개발 부동산 증여 절세 전략은 어떻게 실행하나요?

1. 관리처분계획인가 전 주택 상태에서 증여하여 공시가격을 활용해 증여세 과세가액을 낮추는 시기를 결정
2. 주택담보대출이나 전세보증금을 함께 승계하여 채무액을 차감하는 부담부증여 방식을 선택
3. 증여일 현재의 시가로 평가하는 것을 원칙으로 매매사례가액이나 감정가액을 확인하여 증여재산을 평가
4. 증여세 절감액과 증여자가 부담할 양도소득세를 합산하여 최종 실익을 판단한 후 신고

증여세 신고 전 세금 부담을 비교하려면

• 감정가액 시가 인정: 한 기관의 가액이 다른 기관 가액의 80%에 미달하면 시가로 인정되지 않으므로 주의
• 취득세 중과 확인: 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상의 주택 증여 시 멸실 전후의 취득세율 차이를 점검
• 양도소득세 계산: 부담부증여 시 채무액에 해당하는 부분은 자산의 유상 이전으로 보아 증여자에게 부과되는 세액을 포함