수증자가 인수한 채무액만큼 증여세 과세가액에서 공제되어 증여세는 감소합니다. 다만 채무액 부분은 증여자에게 양도소득세가 부과되므로 증여자의 주택 보유 상황에 따라 전체 세부담은 달라질 수 있습니다.

예를 들어, 다가구주택 소유자가 임대보증금 채무를 포함하여 주택을 증여한다고 가정해봅시다.

위 사례처럼 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 채무 인수분에 대한 양도소득세가 비과세되어 절세 효과가 커집니다.

부담부증여 시 채무액 공제 기준은 무엇인가요?

증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 경우 해당 금액을 증여세 과세가액(세금을 매기는 기준 금액)에서 제외합니다(「상속세 및 증여세법」). 하지만 수증자가 부담하는 채무액에 상당하는 부분은 자산이 유상(대가성이 있는)으로 이전된 양도로 봅니다(「소득세법」). 이때 다가구주택을 하나의 매매단위로 증여하면 전체를 하나의 주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다(「소득세법 시행령」).

절세 효과를 판단하려면 무엇을 확인해야 하나요?

1. 1세대 1주택 비과세 요건: 충족 여부 확인을 통한 채무 인수분 양도소득세 면제 여부 판단
2. 다주택자 중과세율: 적용 대상 점검을 통한 증여세 감소분과 양도소득세 발생분 비교
3. 매매단위 확인: 가구별 분할 여부 확인을 통한 1주택 특례 적용 가능성 검토