양도하는 주택의 종류와 요건 충족 여부에 따라 주택 수 계산 방식이 결정됩니다. 거주주택 양도 시 의무임대기간의 2분의 1 이상 임대 후 자진말소하고 5년 이내에 양도하면 해당 임대주택은 주택 수에서 제외됩니다. 반면 말소된 임대주택을 직접 양도할 때는 보유한 전체 주택 수를 기준으로 양도소득세를 계산합니다.

예를 들어, 거주주택 1채와 단기임대주택 1채를 보유한 2주택자가 임대주택을 자진말소한 사례입니다.

거주주택 비과세 특례 요건은 어떻게 되나요?

「소득세법」에 따르면 거주주택과 임대주택을 보유한 경우 거주주택 양도 시 비과세 특례를 적용합니다. 다만 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대주택을 자진말소(의무 임대 기간 종료 전 스스로 등록 해지)한 경우에도 특례를 유지할 수 있습니다. 이 경우 의무임대기간의 2분의 1 이상을 실제로 임대하고 말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야 합니다.

거주주택 비과세 특례를 적용받으려면

• 의무임대기간 확인: 2분의 1 이상 실제 임대 여부 점검
• 임차인 동의 여부: 자진말소 신청 전 동의 확보
• 임대료 증액 제한 준수: 임대 기간 중 5% 이내 증액 여부 확인