부모님께 주택을 증여할 때 채무 승계 여부에 따라 세금 종류가 결정됩니다. 순수 증여 시 부모님은 증여재산가액에서 5,000만 원을 공제한 후 증여세를 납부하며, 채무를 함께 넘기는 부담부증여 시 자녀는 채무액 부분에 대해 양도소득세를 별도로 납부해야 합니다.

증여 방식에 따른 세금 부과 기준은 무엇인가요?

주택 증여 시 대출금이나 전세보증금 같은 채무를 부모님이 인수하는지 확인해야 합니다. 채무 승계가 없는 순수 증여는 부모님에게만 증여세가 부과됩니다. 반면 채무를 승계하는 부담부증여는 채무액만큼 자녀가 주택을 유상(대가성 있는 거래)으로 이전한 것으로 봅니다. 이 경우 자녀에게 양도소득세가 함께 발생합니다.

증여세와 양도소득세 계산 단계는 어떻게 되나요?

증여세 계산 (부모님)

1. 증여재산가액 산정
2. 증여재산공제액 5,000만 원 차감 후 과세표준 산출
3. 과세표준 구간에 따른 10%~50%의 세율을 적용하여 세액 산출

양도소득세 계산 (자녀 - 부담부증여 시)

1. 전체 자산 가액 중 채무액이 차지하는 비율 확인
2. 양도가액과 취득가액에 해당 비율을 곱하여 양도 부분 가액 산정
3. 산식: 양도(취득)가액 = 전체 양도(취득)당시 가액 × (채무액 / 증여가액)

유리한 증여 방식을 선택하려면 무엇을 확인해야 하나요?

• 과거 증여 이력 점검: 직계존속 증여 시 10년 합산 5,000만 원까지만 공제되므로 과거 이력 확인
• 세율 비교: 부담부증여 시 자녀의 양도세율과 부모님의 증여세율을 비교하여 낮은 방식 선택