조합원입주권 양도세는 관리처분계획인가일을 기준으로 인가 전후의 양도차익을 각각 계산하여 합산합니다. 비과세 요건을 갖추었더라도 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가 입주권이라면 초과분에 대해 세금이 부과됩니다.

조합원입주권 비과세 적용 기준은 무엇인가요?

「소득세법」에 따라 양도 시점에 다른 주택이나 분양권 없이 1개의 조합원입주권만 보유했다면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 만약 1주택을 보유한 세대가 대체 주택을 취득했다면 취득 후 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다. 이때 해당 입주권의 기존 주택이 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 특례가 성립합니다.

양도차익 산출 단계는 어떻게 되나요?

1. 관리처분계획인가 전 양도차익 산출: 기존 건물 평가액에서 취득가액과 필요경비를 차감합니다.
2. 관리처분계획인가 후 양도차익 산출: 양도가액에서 기존 건물 평가액, 납부한 청산금, 필요경비를 차감합니다.
3. 전체 양도차익 확정: 위 두 단계에서 산출한 양도차익을 합산합니다.
4. 장기보유특별공제 적용: 인가 전 차익에 대해 기존 건물 취득일부터 인가일까지의 기간을 기준으로 공제액을 계산합니다.
5. 과세 대상 차익 계산: 실지거래가액이 12억원을 초과하면 초과분 비율을 곱하여 최종 과세 대상 차익을 구합니다.

비과세 및 공제 혜택 대상인지 확인하려면

• 비과세 요건 확인: 관리처분계획인가일 당시 기존 주택이 비과세 요건을 충족했는지 확인합니다.
• 취득 원인 점검: 승계조합원 해당 여부에 따라 장기보유특별공제 적용 범위가 달라지므로 취득 경로를 점검합니다.
• 주택 보유 현황 확인: 양도 시점에 다른 주택이나 분양권을 보유하고 있는지 국토교통부 주택소유확인시스템에서 확인합니다.