주택의 실제 취득가액을 확인할 수 없다면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순서대로 적용하여 가액을 산정합니다. 이때 실제 지출 증빙 대신 취득 당시 기준시가의 3%를 필요경비로 공제받게 됩니다.

실지거래가액 확인이 불가능한 기준은 무엇인가요?

「소득세법」에 따라 장부나 증명서류로 취득 당시 실지거래가액을 인정하거나 확인할 수 없는 경우에 추계 방식을 적용합니다. 양도소득과세표준을 결정할 때 실지거래가액 확인 불가 요건이 먼저 충족되어야 합니다.

취득가액 산정 순서와 환산가액 계산은 어떻게 하나요?

1. 매매사례가액 확인: 취득일 전후 각 3개월 이내에 발생한 동일하거나 유사한 자산의 매매 사례를 적용합니다.
2. 감정가액 적용: 매매사례가 없다면 취득일 전후 3개월 이내에 진행된 감정평가법인의 감정가액 평균액을 사용합니다.
3. 환산취득가액 산출: 앞선 가액이 모두 없으면 양도 당시 실지거래가액에 기준시가 비율을 곱하여 계산합니다.
   • 산식: 양도당시 실지거래가액 × (취득당시 기준시가 ÷ 양도당시 기준시가)
4. 기준시가 적용: 위 가액들을 모두 확인할 수 없는 경우 최종적으로 적용합니다.

필요경비 개산공제 대상인지 확인하려면

• 필요경비 적용 방식: 취득가액을 추계가액으로 계산할 때 실제 수리비 대신 취득 당시 기준시가의 3%가 공제되는지 점검합니다.
• 미등기 여부 확인: 미등기 양도자산에 해당하여 공제율이 0.3%로 낮게 적용되는지 등기부등본으로 확인합니다.
• 기준시가 파악: 주택 기준시가 확인을 위해 부동산 공시가격 알리미 등에서 개별주택가격 또는 공동주택가격을 파악합니다.