다가구주택의 소형주택 여부를 판단할 때 기준시가는 주택 전체의 합계액이 아닌 각 호별 금액을 기준으로 합니다. 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 호별 기준시가가 6억 원 이하인 경우 세액감면 대상인 소형주택 요건을 충족하는 것으로 봅니다.

다가구주택은 건축법상 단독주택에 해당하지만, 세법에 따른 세액감면 규정을 적용할 때는 각 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 판정합니다. 해당 제도는 「조세특례제한법」에 근거하며, 임대주택의 규모와 가액이 일정 기준 이하인 경우 임대사업자의 소득세 또는 법인세를 감면해 주는 것을 목적으로 합니다. 전체 건물의 기준시가가 6억 원을 초과하더라도 개별 호수별 가액이 기준 이하라면 해당 호수를 소형주택으로 인정받을 수 있습니다.

실무 적용 시 유의해야 할 사항을 확인하세요

1. 개별 호수별 기준시가 확인: 국세청 홈택스나 부동산공시가격알리미를 통해 다가구주택 전체가 아닌 개별 호수별로 공시된 기준시가를 정확히 확인하여 6억 원 초과 여부를 점검해야 합니다.
2. 임대개시일 시점의 가액 기준 준수: 기준시가 6억 원 이하 요건은 임대개시일을 기준으로 판단하므로, 임대 시작 이후 공시가격이 상승하여 6억 원을 초과하더라도 임대개시일 당시 요건을 충족했다면 세액감면 적용이 가능합니다.
3. 부수토지 가액 포함 여부 점검: 기준시가 6억 원에는 주택 건물 가액뿐만 아니라 해당 주택에 부수되는 토지의 가액이 모두 포함되므로 산정 시 토지 지분 가액을 누락하지 않도록 주의해야 합니다.

따라서 다가구주택 임대사업자는 전체 건물이 아닌 개별 호수별 기준시가를 확인하여 세액감면 적용 가능 여부를 판단해야 합니다.