기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택이라 하더라도 1주택자가 해당 주택을 전세로 임대한다면 보증금에 대한 소득세는 과세되지 않습니다. 전세 보증금은 간주임대료 과세 대상에서 제외되기 때문입니다.

「소득세법」에 따르면 1개의 주택을 소유한 자의 임대소득은 원칙적으로 비과세입니다. 다만, 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택은 예외적으로 월세 수입에 대해서만 소득세를 부과합니다. 보증금에 대한 간주임대료는 보통 3주택 이상을 소유한 다주택자에게 적용되는 기준이므로, 1주택자는 주택 가격과 상관없이 전세 보증금에 대해 세금을 내지 않습니다.

주택 수와 임대 형태에 따른 과세 여부를 정리하면 다음과 같습니다.

주택임대소득 신고 전 확인 사항

1. 고가주택 판정 기준: 과세기간 종료일 또는 주택 양도일 당시의 기준시가를 기준으로 판단합니다.
2. 개정 세법 적용: 2026년부터 시행되는 개정안에서도 1주택자의 전세 보증금 비과세 원칙은 유지될 예정입니다.
3. 국외 주택 여부: 해외에 소재한 주택을 임대하여 발생하는 수입은 별도의 과세 기준이 적용될 수 있으니 주의가 필요합니다.

따라서 1주택자가 소유한 고가주택을 전세로만 임대한다면, 보증금에 대해서는 주택임대소득세 부담 없이 임대차 계약을 진행할 수 있습니다.