1주택자는 주택 가격과 상관없이 전세금만 받는 경우 소득세 신고 대상이 아닙니다. 다만 2주택자는 2026년부터 기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 보유하고 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 신고해야 합니다. 3주택 이상 소유자는 보증금 합계가 3억 원을 초과할 때 소득세 신고 대상에 해당합니다.

주택 임대소득 중 보증금에 대한 과세는 주택 수와 자산 규모를 고려하여 결정됩니다. 「소득세법」에 따라 거주자가 주택을 대여하고 받은 보증금은 원칙적으로 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입합니다. 다만 주택 시장 상황과 서민 주거 안정을 위해 1주택자나 일정 규모 미만의 다주택자는 과세 대상에서 제외하는 예외 규정을 두고 있습니다. 2주택자의 경우 2026년부터 고가 주택 임대 시 과세 대상에 포함되도록 법령이 개정되었습니다.

부부 합산으로 보유한 주택 수와 각 주택의 기준시가 및 보증금 합계액에 따른 과세 사례는 다음과 같습니다.

내 임대 상황이 신고 대상인지 직접 점검하세요

1. 보유 주택의 기준시가 확인: 국토교통부 부동산공시가격알리미를 통해 부부 합산 보유 주택 중 기준시가 12억 원을 초과하는 주택이 있는지 확인
2. 보증금 합계액 산출: 임대 중인 모든 주택의 보증금을 합산하여 2주택자는 12억 원, 3주택 이상은 3억 원을 초과하는지 대조
3. 부부 합산 주택 수 산정: 본인과 배우자가 보유한 주택을 모두 합산하되, 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산되는지 점검

정리하면 2주택자는 주택 가액과 보증금 규모라는 두 가지 조건을 모두 충족해야 소득세 신고 의무가 발생합니다.