다가구주택은 전체를 하나의 매매단위로 양도하면 단독주택 1채로 보아 주택수를 계산합니다. 다만 구획된 부분별로 각각 양도할 때는 각 부분을 하나의 주택으로 간주합니다.

이 특례를 적용받으려면 「건축법」에 따른 다가구주택 요건을 모두 충족해야 합니다. 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하이고 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주하는 구조여야 합니다. 「소득세법」에서는 이러한 요건을 갖춘 건물을 일괄 양도할 때만 1주택 비과세 혜택을 부여합니다.

양도 형태에 따른 주택수 계산 절차

1. 다가구주택의 등기부등본을 확인합니다.
2. 가구별 구분등기 여부를 파악합니다.
3. 해당 주택을 가구별로 나누어 양도할지 하나의 단위로 양도할지 결정합니다.
4. 가구별로 양도할 때는 각 구획된 부분을 개별 주택으로 보아 주택수를 산정합니다.
5. 하나의 매매단위로 1인에게 양도할 때는 전체를 단독주택 1채로 산정합니다.
6. 양도소득세 신고 시 제출할 매매계약서에 일괄 양도임을 명시합니다.
7. 1주택으로 간주될 경우 전체 양도가액 중 12억 원 초과분에 대한 과세 여부를 확인합니다.

주택수 산정 오류 방지를 위한 확인 항목

1. 건축물대장 대조: 무단 증축 여부와 실제 주거용 사용 현황 비교
2. 실제 층수 확인: 옥탑·지하실 포함 3개 층 이하 요건 충족 여부 실측
3. 홈택스 모의계산: 일괄 양도 시 비과세 적용 가능 금액 산출
4. 구분등기 확인: 가구별 구분등기 시 특례 적용 불가 유의

따라서 다가구주택을 양도할 때는 일괄 양도 여부와 「건축법」상 요건 충족 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.