주택 증여 시 담보된 대출 채무를 수증자가 인수하면 해당 금액을 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 산출할 수 있습니다. 다만 차감된 채무액만큼은 증여자에게 양도소득세가 부과됩니다.

예를 들어, 부모가 자녀에게 담보대출 2억 원이 포함된 시가 10억 원의 주택을 증여한다고 가정해봅시다.

위 사례처럼 자녀가 주택과 함께 채무를 모두 인수하는 경우를 부담부증여라고 합니다.

부담부증여의 채무 공제 기준은 어떻게 되나요?

증여세 과세가액은 증여재산가액에서 수증자(증여를 받는 사람)가 인수한 채무액을 뺀 금액으로 산정합니다(「상속세 및 증여세법」). 다만 배우자나 직계존비속(부모와 자녀 등 직계 가족) 간의 증여 시에는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 이 경우 국가나 금융기관에 대한 채무 등 객관적 서류로 증명되는 경우에만 채무액으로 인정받아 공제할 수 있습니다.

채무 공제를 적용받으려면

1. 상환 능력 점검: 수증자가 실제로 채무를 인수하여 상환할 능력이 있는지 확인하여 부담부증여 여부를 판단
2. 채무 인수 증명: 금융기관 채무확인서 등 객관적 서류를 통해 채무 인수 사실을 증명하여 증여세 공제를 적용