전체 주택 가액 중 수증자가 인수한 채무액은 양도소득세로, 이를 제외한 순수 증여분은 증여세로 나누어 각각 계산합니다. 채무액을 제외한 나머지 순수 증여분은 수증자의 증여세로 계산하여 각각 납부합니다.

채무액 공제 범위와 인정 기준은 무엇인가요?

「상속세 및 증여세법」에 따라 증여세 과세가액에서 공제되는 채무(빌린 돈)는 해당 주택에 담보된 채무와 임대보증금을 포함합니다. 배우자나 직계존비속(부모와 자녀 관계) 간의 증여는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 다만 국가나 금융기관에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 경우에는 공제가 가능합니다.

증여세와 양도소득세 계산 단계는 어떻게 되나요?

1. 시가를 원칙으로 하되 산정이 어려우면 기준시가 등을 사용하여 증여재산가액을 평가
2. 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무액을 뺀 금액을 과세가액으로 하여 증여세를 산출
3. 채무액에 해당하는 부분을 유상 양도로 보고 아래 산식에 따라 양도소득세를 산출

• 양도가액 = 상속세 및 증여세법상 평가가액 × (채무액 / 증여가액)
• 취득가액 = 원래의 취득가액 × (채무액 / 증여가액)

4. 산출된 양도가액에서 취득가액을 차감하여 양도차익을 계산

채무 상환 과정을 증명하려면

수증자가 인수한 채무액이 향후 실제로 상환되는지 국세청의 사후관리 대상이 되므로 상환 과정을 기록합니다.