2주택 보유자라도 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 보유하고 보증금 합계액이 12억원을 초과하면 간주임대료 과세 대상이 됩니다. 원칙적으로는 3주택 이상 보유자이면서 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 과세하지만, 고가 주택을 보유한 2주택자도 유사한 기준으로 관리합니다.

주택 보유 수와 보증금 규모에 따른 과세 대상은 어떻게 되나요?

「소득세법」에 따라 3주택 이상 소유자로서 보증금 합계액이 3억원을 초과하면 간주임대료 과세 대상에 해당합니다. 다만, 2주택 소유자라도 기준시가가 12억원을 초과하는 주택을 보유하고 보증금 합계액이 12억원을 초과하는 경우에는 과세 대상에 포함됩니다.

• 소형주택 제외: 주거 전용면적이 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수 산정에서 제외합니다.

주택 보증금에 대한 간주임대료 산출 방법은 어떻게 되나요?

1. 보증금 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 3억원을 차감합니다.
2. 차감 후 남은 보증금 적수에 60%를 곱합니다.
3. 해당 금액에 정기예금이자율을 곱하고 임대일수를 반영하여 산출합니다.
4. 산출된 금액에서 임대사업으로 발생한 수입이자와 배당금을 차감하여 최종 간주임대료를 확정합니다.

[산식 및 예시]

• 산식: (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년 366) × 정기예금이자율 - 임대사업 발생 수입이자 등
• 예시: 3주택 보유자가 보증금 합계 5억원을 받은 경우(정기예금이자율 2.9% 가정, 수입이자 없음), 간주임대료는 약 348만원입니다. [(5억원 - 3억원) × 60% × 2.9% = 3,480,000원]

간주임대료 과세 대상 여부를 확인하려면

1. 소형주택 여부 확인: 보유 주택 중 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택이 있는지 건축물대장과 공시가격으로 확인합니다.
2. 기준시가 점검: 2주택 보유 시 개별 주택의 기준시가가 12억원을 초과하는지 부동산 공시가격 알리미 등을 통해 점검합니다.
3. 보증금 합산: 임대차계약서상의 보증금 합계액이 주택 수에 따른 과세 기준 금액인 3억원 또는 12억원을 초과하는지 확인합니다.