고가주택 임대소득은 1주택자라도 과세 대상에 해당합니다. 연간 임대수입이 2,000만 원 이하인 경우 14% 세율의 분리과세와 종합과세 중 유리한 방식을 선택할 수 있으며, 2,000만 원을 초과하면 다른 소득과 합산하여 6~45%의 누진세율로 종합과세합니다.

고가주택 임대소득 과세 방식은 어떻게 결정되나요?

고가주택 여부는 과세기간 종료일 또는 주택 양도일의 기준시가를 기준으로 판단합니다. 기준시가가 12억 원을 초과하는 주택은 1주택 소유자의 월세 수입이라도 비과세 대상에서 제외됩니다.

또한 2026년부터는 고가주택을 2채 소유한 경우 보증금에 대한 간주임대료도 임대수입에 포함합니다. 보증금 합계액이 3억 원을 초과하면 그 초과분에 일정 이율을 곱한 금액을 수입금액에 산입합니다.

주택임대소득 세액 산출 단계는 어떻게 되나요?

연간 임대수입이 2,000만 원 이하인 경우 다음 단계에 따라 분리과세 세액을 산출합니다.

1. 필요경비 차감: 연간 임대수입 총액에서 필요경비를 뺍니다. 미등록 임대주택은 수입금액의 50%를 필요경비로 인정합니다.
2. 기본공제 적용: 필요경비를 뺀 금액에서 200만 원을 추가로 차감합니다. 단, 주택임대소득 외의 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 경우에만 적용 가능합니다.
3. 세율 적용: 산출된 과세표준에 14% 세율을 곱하여 최종 세액을 계산합니다.

연간 수입이 2,000만 원인 미등록 임대인이 분리과세를 선택할 경우, (2,000만 원 - 1,000만 원 - 200만 원) × 14% 산식에 따라 최종 종합소득 산출세액은 112만 원이 됩니다.

임대소득 신고 대상을 확인하려면

• 기준시가 확인: 부동산공시가격알리미에서 과세기간 종료일 기준 주택 기준시가가 12억 원을 초과하는지 확인합니다.
• 사업자 등록 여부 점검: 렌트홈을 통해 주택임대사업자 등록 여부를 확인합니다. 등록 여부에 따라 필요경비율과 기본공제 금액이 달라집니다.
• 보증금 합계 파악: 2026년 이후 신고분부터는 고가주택 2채 이상 보유 시 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는지 미리 파악해야 합니다.