다주택자는 소형주택 제외 기준을 활용하거나 공동명의로 보증금을 분산하고, 임대주택 등록 또는 장부 기장을 통해 간주임대료 세금을 줄일 수 있습니다. 임대주택 등록을 통해 필요경비율을 높이거나 장부 기장 시 발생한 이자비용을 차감하는 방법도 가능합니다.

소형주택 제외 기준은 무엇인가요?

「소득세법」에 따라 면적 40㎡ 이하 및 기준시가 2억 이하 소형주택은 2026년 말까지 주택 수에서 제외합니다. 3주택 이상 보유자라도 소형주택을 제외한 주택 수가 2주택 이하면 간주임대료(보증금을 임대료로 간주하여 계산한 수익)가 과세되지 않습니다. 소형주택 자체의 보증금에 대해서도 간주임대료를 부과하지 않습니다.

간주임대료 절감 방법별 실행 단계는 무엇인가요?

공동명의를 통한 보증금 공제 활용

1. 주택 소유 형태를 공동명의로 전환하거나 인별로 분산하여 등기
2. 간주임대료 계산 시 보증금에서 차감하는 3억 원을 거주자별로 각각 적용
3. 인별로 분산된 보증금에서 각각 3억 원을 공제하여 전체 수입금액을 낮춤

임대주택 등록 및 분리과세 적용

1. 주택임대 수입금액이 2,000만 원 이하인지 확인
2. 지자체와 세무서에 임대사업자로 모두 등록
3. 임대료 증액 제한 5% 요건을 준수
4. 종합소득세 신고 시 분리과세를 선택하여 60%의 필요경비율을 적용받음

장부 기장을 통한 이자비용 차감

1. 임대보증금 등을 예치하여 발생한 수입이자나 배당금 내역을 정리
2. 추계신고 대신 장부를 기장하여 소득금액을 계산
3. 간주임대료 총수입금액에서 해당 금융수익 합계액을 차감하여 신고

임대료 증액 제한 요건을 준수하려면

• 한시적 적용 기한 확인: 소형주택 제외 규정은 2026년 12월 31일까지만 적용되므로 해당 기한 이후의 과세 여부를 다시 판단
• 임대료 증액 제한 준수: 임대주택 등록 혜택을 위해 5% 요건을 지키고 위반 시 가산세 부과나 혜택 배제 여부 확인
• 금융자산 수익 증빙 관리: 장부 기장 시 금융수익을 차감하려면 보증금 취득 자산임을 입증할 계좌 이력과 서류 관리